L’obtention d’un crédit immobilier est de loin l’une des phases les plus décisives d’un projet immobilier. Pour y parvenir, un dossier d’emprunt doit être constitué avec l’ensemble des éléments qui permettent à la banque de se prononcer.
Parmi ces éléments essentiels, on retrouve l’apport de l’emprunteur. Par apport personnel, on entend cette somme d’argent détenue par l’emprunteur au moment où il se lance dans la recherche de financement pour son projet immobilier.
Cet argent peut être le fruit d’une épargne, d’un héritage ou d’une donation. Lorsque cet apport est important, la banque se montre plus rassurée à l’idée d’octroyer le prêt immobilier à son client. Mais il arrive que certains emprunteurs soient dans l’impossibilité de fournir cet apport.
Les banques ne ferment plus complètement la porte à ce type de client. Il est désormais possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Travailler son profil emprunteur, se tourner vers certaines banques sont quelques moyens pour y parvenir.
Ce qu’il faut savoir de l’apport personnel en matière de prêt immobilier
Lorsqu’une banque s’engage à octroyer un crédit immobilier à un particulier, elle a besoin de garanties qui lui donnent l’assurance de ce que ce dernier sera en mesure de répondre à ses obligations.
En plus du profil financier de l’emprunteur et des garanties sur le bien acheté, la banque a besoin de l’apport personnel. L’apport personnel que demandent les banques correspond à au moins 10 % du montant du prêt. L’emprunteur peut bien injecter plus.
Ce montant est celui que l’emprunteur dispose pour appuyer son projet d’acquisition immobilière indépendamment du crédit sollicité. Il sert à la couverture des frais annexes au coût global du bien immobilier.
À savoir :
- Les frais de notaire qui sont compris entre 2 et 3 % du prix du bien lorsqu’il est neuf ;
- Ceux du dossier que la banque perçoit ;
- Certains frais facultatifs comme ceux du courtage.
L’apport personnel démontre la capacité de l’emprunteur à épargner peu importe le montant de ses revenus. C’est la preuve aux yeux de la banque du sérieux de l’emprunteur. Grâce à cette preuve, la décision de la banque peut rapidement pencher en la faveur du demandeur de crédit.
Nos solutions pour obtenir un prêt immobilier sans apport personnel
Il n’existe pas une méthode magique qui permet de décrocher un crédit immobilier sans apport personnel. Mais en suivant quelques astuces et en actionnant quelques leviers, il est possible d’y parvenir.
Monter un solide plan de financement
Solliciter un crédit immobilier lorsqu’on n’a pas de fonds propres est un projet qui se prépare longtemps à l’avance. Il est nécessaire au préalable de nettoyer ses comptes (solder les crédits de consommation, purger les différents découverts…).
Il est dangereux d’engager un tel projet lorsqu’on a été dans le rouge, il y a quelques mois. Une fois que cela est fait, il faut monter un dossier de crédit complet avant de commencer à chercher le bien immobilier.
Tous les documents doivent être présents dans ce dossier : relevé de compte, bulletin de salaire, avis d’imposition, documents liés aux placements et l’épargne…. Parmi ces documents, il faut faire une bonne place pour le contrat de travail.
En solo ou en couple, les emprunteurs sous CDI ou ayant le statut de fonctionnaire sont bien vus par les banques.
Opter pour la meilleure assurance emprunteur
Comme la banque le fait pour tous les autres prêts immobiliers, elle demandera à celui qui n’a pas d’apport d’avoir une assurance prêt immobilier pour prévenir les risques de non-remboursement.
À défaut de solliciter la banque, les emprunteurs peuvent se tourner vers des établissements indépendants afin de souscrire à une assurance pour leur emprunt.
En procédant à des simulations d’assurance de prêt immobilier, il est possible de tomber sur la meilleure offre pour son cas.
Trouver les banques appropriées
En France, ce ne sont pas tous les établissements prêteurs qui sont disposés à octroyer à leurs clients des prêts immobiliers sans apport personnel. Tout dépend de la politique monétaire et des objectifs commerciaux ponctuels de chaque établissement de crédit.
Il est nécessaire d’avoir la bonne information au moment opportun. À défaut de recourir à un courtier en la matière, il est possible de se servir d’un simulateur de prêt immobilier pour explorer les offres de prêt sans apport.
Les banques ne font pas “de prêt sans apport” une marque de fabrique. Celles qui s’y lancent examinent les demandes des clients au cas par cas. Elles fondent leur décision sur une analyse pointilleuse du dossier du demandeur de crédit.
Tous les points de son profil sont passés au crible, notamment : sa capacité d’emprunt, la gestion de ses finances, les caractéristiques du bien, sa situation professionnelle…
Assainir votre situation financière
La stabilité et la fiabilité de la situation professionnelle de l’emprunteur sans apport est un des éléments qui peut orienter la décision de la banque. S’il s’agit d’un couple dont les deux conjoints exercent depuis longtemps, sans longue période de chômage, avec des statuts de fonctionnaires ou des CDI, la banque aura avec eux plus de garanties sur leurs revenus futurs.
Ce n’est pas le cas pour une personne exerçant en libéral avec des mauvais revenus instables. Les documents apportés sur la situation financière doivent prouver à la banque que les comptes bancaires de l’emprunteur font l’objet d’une bonne gestion.
Que ses ressources ont été stables sur les 3 dernières années et qu’il dispose d’un patrimoine immobilier minimum à défaut d’un patrimoine financier.
Il faudra justifier d’un minimum d’épargne résiduelle. Fixée à une somme égale à six mois de mensualité, cette épargne est destinée à faire face aux imprévus sans devoir affecter les remboursements. C’est une marge de manœuvre qui est demandée à tout type d’emprunteur.
Maîtriser votre enveloppe budgétaire
Pour solliciter et obtenir un crédit immobilier sans apport personnel, il est plus que nécessaire d’anticiper. En le faisant, on sait au plus vite si on répond aux critères de prêt immobilier, le montant qu’on peut emprunter compte tenu des frais annexes. Pour les plus curieux, des simulateurs de crédit immobilier existent.
Dans le même sens, il faudra faire attention au reste à vivre de l’emprunteur. Cette somme qui est celle restante à l’emprunteur après avoir payé sa mensualité de crédit est un élément très important. Il intègre les dépenses de déplacement, les besoins du ménage et les impôts. Si ce reste à vivre est trop faible, le crédit sans apport peut être refusé.
Solliciter le coup de pouce financier de l’État
À défaut de pouvoir monter un solide dossier de demande de crédit sans apport, il est possible de solliciter des prêts aidés. Il s’agit des prêts étatiques qui permettent de combler un crédit immobilier amortissable.
Octroyées sous certaines conditions (plafond de ressources, primo accession…), ces aides concernent différents types de prêts.
Notamment :
- Conventionnés ;
- Action logement ;
- Accession sociale (PAS) ;
- À taux zéro renforcé (PTZ+).
Faire recours à un courtier
C’est une autre astuce intéressante pour obtenir un crédit immobilier sans apport personnel. Lorsqu’on se trouve en face d’un banquier habituel qui propose des conditions d’emprunt immobilier sans apport personnel trop sévères, il est possible de faire appel à un courtier.
L’expertise de ce professionnel dans les options de financement dans l’immobilier aidera à prospecter les établissements prêteurs. Grâce à sa connaissance du milieu, il sera plus facile de trouver une banque capable d’octroyer un crédit immobilier sans apport personnel aux conditions les plus adaptées.