Un prêt relais s’apparente à un crédit immobilier et sert à financer l’achat d’un deuxième bien immobilier pendant la vente du premier. C’est un prêt à court terme pour atteindre un objectif précis : obtenir le montant nécessaire pour acheter une nouvelle propriété en attendant la vente de l’ancienne.
Des conditions spécifiques sont requises pour obtenir ce prêt. Elles sont définies par votre banque ou l’institution financière auprès de laquelle vous demandez le prêt relais. Vous avez le choix entre la Société Générale, la Banque populaire et la BNP pour souscrire un prêt relais.
Prêt relais : qu’est-ce que c’est ?
Le prêt relais ou crédit-revente permet le financement de l’acquisition d’un nouveau bien immobilier sans attendre la revente de son logement actuel. Ce prêt offre la possibilité à l’emprunteur d’obtenir l’argent nécessaire à cette transaction.
Quels sont les différents types de prêts relais ?
Les banques proposent plusieurs types de crédit relais, selon votre situation.
Le prêt relais sec
Il s’agit d’un acompte accordé par la banque. Le montant du prêt doit être inférieur à la valeur du bien vendu, car il couvre le montant du nouvel achat. Il n’est pas nécessaire de faire des prêts supplémentaires.
C’est le cas si vous déménagez à Paris ou en Province, ou si vos enfants ont quitté la maison et que vous décidez d’emménager dans un appartement plus petit.
L’emprunteur ne paie que des intérêts ou des primes jusqu’à ce que la première propriété soit vendue. Il est rare que le capital et les intérêts soient remboursés en un seul versement après la vente.
Le prêt relais acquisition
Il se peut que vous déménagiez dans un logement plus grand ou que vous souhaitez vous rapprocher d’une grande ville. Le prix de votre nouvelle maison sera plus élevé que la valeur de votre propriété actuelle.
Les banques autorisent les prêts relais ponctuels pour rembourser l’ancien prêt et reprendre le nouveau prêt. Le surplus (minimum 30 %) obtenu au moment de la vente permet un remboursement anticipé partiel sans les pénalités des prêts bancaires traditionnels.
Vous pouvez conserver votre ancien crédit ou en contracter un nouveau.
Le prêt relais rachat
Celui-ci consiste à faire rembourser par la banque le prêt relais afin de lisser toutes les mensualités. Le prêt relais rachat est utile si vous atteignez le taux maximum d’endettement en raison d’importants paiements mensuels uniques sur les prêts relais.
Prolonger la durée de remboursement de votre prêt peut réduire vos mensualités, mais cela reste une solution coûteuse.
Comment est calculé le montant d’un prêt relais ?
Les prêts-relais sont accordés pour une courte période. Ils courent sur un an, et peuvent être renouvelés une fois. Vous avez jusqu’à deux ans pour vendre votre maison.
Les montants des prêts relais sont estimés par les banques entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre. Les banques accordent un prêt relais équivaut à 70 % du prix de vente de l’ancienne propriété dans la plupart des cas.
Cela permet à l’institution financière de couvrir le risque de ne pas pouvoir vendre l’actif et d’accepter une baisse du prix de vente.
Ce ratio est fixé par la banque en fonction de la dynamique du marché immobilier local et des spécificités du bien. Il est conseillé de faire remplir votre dossier de demande de prêt relais par votre agent immobilier. Cela apporte une meilleure garantie et permet de rassurer la banque.
Attention, les banques peuvent faire leurs propres évaluations de votre bien. Cela n’a pas de sens de surévaluer les prix car les experts mandatés par la banque ont une connaissance avérée des prix de l’immobilier.
Les avantages et les inconvénients du prêt relais ?
Le principal avantage du prêt relais est le timing parce qu’il vous permet d’acheter une nouvelle propriété sans attendre que votre logement actuel soit vendu. Cela évite de multiples déménagements, car vous êtes obligé de louer le bien après la vente et de trouver un nouveau logement à la hauteur de vos attentes.
Le déménagement, la location et le stockage des meubles sont souvent des dépenses négligées, mais elles peuvent devenir conséquentes.
Le deuxième avantage est qu’il n’y a aucune garantie. Les banques acceptent des engagements hypothécaires si le bien n’est pas vendu dans les deux ans. Cela évite les hypothèques et autres coûts de sécurité physique.
Une lettre d’un notaire confirmant l’utilisation future des fonds peut suffire à rassurer la banque. Les crédits relais nécessitent en revanche une assurance emprunteur.
Les prêts relais ont des taux d’intérêt élevés. Son coût, comparé à celui de la location ou au budget du projet immobilier, est considéré comme élevé. Les prêts-relais ont un taux d’usure plus élevé que les taux d’intérêt immobiliers traditionnels.
La négociation du meilleur taux d’intérêt pour un prêt relais dépend de plusieurs facteurs, notamment :
- Existence de crédits immobiliers classiques avec des prêts relais en garantie ;
- Les revenus de l’emprunteur ;
- Remboursement partiel différé ou total différé.
Prêt relais : quelle banque choisir ?
La Banque Populaire
La Banque Populaire propose des prêts relais avec une période de garantie maximale de 2 ans. Ce prêt vous permet d’acheter une nouvelle propriété avant de vendre votre propriété actuelle.
La Banque populaire accepte les remboursements en une seule fois après avoir reçu le montant de la vente du premier bien. Des intérêts et des primes d’assurance sont facturés pendant la durée du prêt. Voici les options proposées par la Banque Populaire :
- Hypothèque à taux fixe : Cette option vous permet de savoir à l’avance quelles seront vos mensualités pendant la durée de remboursement. Ces prêts permettent à la Banque Populaire de s’adapter à votre situation. Un remboursement anticipé est possible ;
- Zéro hypothèque : Ceci permet de financer partiellement votre résidence principale sous certaines conditions. Le reste du financement sera couvert par vos propres contributions et par les autres hypothèques.
Le prêt relais proposé par la Banque Populaire est un prêt offert uniquement à ceux qui :
- font l’acquisition d’une propriété pour la première fois ;
- sont propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans.
Aucun frais n’est déduit pour les prêts à taux zéro. Ceux-ci font partie des crédits relais proposés par la Banque populaire.
La Société Générale
Cette banque propose des prêts relais aux personnes dans le besoin. Ce prêt représente une transition financière entre l’achat d’un bien immobilier et la vente d’un autre. Le montant du prêt relais peut atteindre 80 % de la valeur du bien vendu.
La Société Générale propose des conditions flexibles. Un différé partiel permet de ne rembourser le capital qu’en fin de contrat. Les intérêts et les cotisations sont payés mensuellement.
Un différé entier implique que le capital et les intérêts sont remboursés à la fin du contrat. Les primes sont déduites chaque mois.
Un différé entier coûte plus cher qu’un différé partiel. La Société Générale fournit un financement relais aux clients qui disposent déjà d’un compte opérationnel auprès de la structure.
Les durées du prêt relais proposé par la Société Générale varient de 6 à 24 mois, selon la formule choisie et les circonstances. Les garanties offertes comprennent les hypothèques sur les biens immobiliers à vendre et les garanties des associations de logements.
La BNP
La BNP proposé également des prêts relais à ses clients. Pour demander ce type de prêt auprès de cette banque, vous devez être majeur, avoir un compte à la BNP et fournir les pièces justificatives suivantes :
- L’attestation notariée ou le titre de propriété du bien actuel ;
- Une estimation de valeur du bien actuel datant de moins de 3 mois, en deux exemplaires ;
- L’accord des prêts de financement ;
- Vos derniers relevés de compte, si vous êtes client d’autres banques ;
- Et l’échéancier des prêts en cours, s’il y en a.
La durée du prêt dépend de votre capacité de remboursement et du capital emprunté. Le taux d’intérêt sur le prêt peut toutefois être fixe.