Il n’est pas exclu qu’un propriétaire ait un coup de cœur pour un autre bien immobilier qui est peut-être la maison de ses rêves ou qu’il soit contraint, pour une raison ou une autre, de déménager dans l’urgence.
Dès lors, avant que la vente du logement qu’il occupe ne soit conclue, il est possible qu’il rate l’autre opportunité faute de moyens. Pour pallier cette situation, il existe le prêt relais.
Prêt à court terme destiné à financer l’acquisition d’un nouveau logement avant la vente du premier. Le prêt relais est une solution qui présente d’importants risques pour les emprunteurs. Son taux de remboursement est très onéreux et, en cas d’échec de vente du logement jusqu’à la fin de l’échéance du prêt, son remboursement est tout de même exigé.
Bien que le prêt relais soit une solution très ventée, elle n’est pas incontournable. Il existe des solutions alternatives qui peuvent mettre les emprunteurs à l’abri des risques et inconvénients du prêt relais. Gestion des délais, recours aux entreprises d’achat des résidences actuelles en sont quelques-unes.
Rappels sur le prêt relais en matière d’achat immobilier
Le prêt relais est un prêt immobilier à court terme. Il est octroyé à un propriétaire qui souhaite acheter un nouveau logement qui n’a pas encore vendu sa résidence actuelle. Cela lui évite de rater une bonne affaire, mais également la contrainte de la location et le double déménagement.
Ce prêt qui est accordé en attendant que l’emprunteur vende son bien se décline en 4 types.
Il y a le prêt relais :
- Sec ;
- Avec franchise totale ;
- Associé au prêt immobilier classique ;
- Intégré.
Dans le premier cas, l’établissement de crédit octroie à l’emprunteur une avance financière. Ce type de prêt relais intervient lorsque le prix du bien se trouve inférieur ou égal à celui qui est vendu.
Le prêt relais avec franchise totale quant à lui renvoie à un emprunt accordé pour 2 ans. Mais si la vente est conclue durant la première année, l’emprunteur est tenu de rembourser le capital et les intérêts y afférents pour le compte de cette première année. Cela permet de lui éviter un cumul des intérêts de la première et la deuxième année.
Dans le cas d’un prêt relais intégré, l’établissement de crédit octroie à l’emprunteur un prêt global pour couvrir l’ensemble de la transaction financière en question.
Quant au dernier type de prêt relais (prêt relais associé au prêt immobilier classique), il est différent des autres. Il est accordé lorsque le montant du prêt relais initial est insuffisant pour couvrir le coût du nouveau bien. Dans ce cas, la différence est prêtée sous forme de prêt immobilier classique par la banque.
Accordé pour une durée maximum de deux ans, ce prêt est d’un montant qui couvre entre 60 et 80 % du logement actuel. Il constitue 70 % de la valeur du bien immobilier et a pour but de permettre le remboursement de la banque quand l’emprunteur devra finalement vendre le bien en dessous de son prix réel.
Lorsque la valeur de la nouvelle maison s’avère supérieure à celle de l’ancienne, l’emprunteur devra rembourser le crédit immobilier classique souscrit et le prêt relais. Après la vente, il reste plus que les mensualités du crédit immobilier classique.
Mais les inconvénients de ce prêt sont considérables. Tout d’abord, l’emprunteur court le risque de devoir rembourser plusieurs crédits simultanément, dans la mesure où ce prêt couvre rarement la totalité nécessaire pour le nouveau bien.
Les emprunteurs sont également victimes de la pression des banques qui peut les pousser à vendre leur bien en dessous de sa valeur marchande exacte. Autre faiblesse de ce prêt, c’est le coût très élevé de ses intérêts. Ce coût pèse plus encore lorsque la transaction tarde à se concrétiser.
Les solutions pour contourner le prêt relais lors de l’achat d’un bien immobilier
Compte tenu des différents inconvénients que comporte la solution du prêt relais en matière d’achat immobilier, plusieurs propriétaires sont poussés à la contourner.
Le recours aux sociétés d’achat
C’est la principale alternative proposée lorsqu’on souhaite contourner le prêt relais. Peu connues, mais existant depuis des années, il s’agit de sociétés qui achètent les résidences actuelles des propriétaires et les revendent par la suite. On les appelle couramment les ibuyers.
Parmi les plus populaires de France, on retrouve :
- Dili ;
- Homeloop ;
- Zefir ;
- Vendez-votre-maison.
Ces dernières achètent le bien immobilier moins cher pour se faire des marges bénéficiaires comprises entre 7 et 20 %. Précisons que ces entreprises choisissent les lieux attractifs et s’attardent sur certaines villes françaises en particulier.
Comme conditions, les ibuyers fixent des prix minima et un nombre de mètres carrés minimum pour acheter la maison. La transaction avec ces sociétés débute par une expertise et une évaluation du bien.
L’entreprise d’achat procède à une offre d’achat à l’endroit du propriétaire qui est libre de l’accepter ou de la refuser si celle-ci ne répond pas à ses attentes. C’est une solution indiquée pour les propriétaires qui souhaitent vendre au plus vite leur logement.
Le prêt achat-revente
C’est une solution qui permet de financer l’achat d’une nouvelle maison en attendant de vendre celle qu’on occupe. Le bien vendu est évalué par la banque, le nouveau prêt et l’ancien prêt sont regroupés pour constituer une seule mensualité. Après l’estimation du bien, une valeur de 70 à 80 % de ce montant est accordé à titre de crédit à l’emprunteur.
La suite de la procédure consiste pour la banque prêteuse à prendre en considération le montant du prêt immobilier déjà soldé, relativement au prix du nouveau bien et à l’apport personnel. Comme dans le prêt relais, le délai est fixé à deux ans au maximum et les intérêts sont relativement importants.
Ce qui est intéressant avec cette solution, c’est qu’elle permet à l’emprunteur de n’avoir qu’une seule mensualité à régler. Pour en bénéficier, il est nécessaire que le bien soit situé dans une région présentant un marché immobilier tendu, c’est-à-dire celle où l’offre est supérieure à la demande.
La délégation de la vente du bien immobilier
Lorsqu’on souhaite éviter le prêt relais dans l’achat d’un nouveau bien immobilier, il est également possible de confier la vente de son ancien bien à ces nouveaux acteurs présents sur le marché immobilier.
Ce marché est bousculé depuis quelques années par des start-up qui proposent des alternatives aux personnes qui vendent leurs maisons. Il s’agit des startups qui offrent de nombreux avantages par rapport aux ibuyers.
Notamment :
- Impossibilité de recours ultérieur contre le vendeur pour vices cachés après l’évaluation du logement ;
- Absence de délai de rétractation et de conditions suspensives dans l’obtention de financement ;
- Possibilité de recevoir des propositions d’achat rapides (24 à 48 h après l’expertise du bien) ;
- Côté confortable de la procédure de vente qui se passe en ligne, etc.
La meilleure gestion des délais de vente du bien immobilier
Lorsqu’on souhaite vendre son bien immobilier, il est important de connaître les délais de vente des biens identiques dans la zone.
Si un logement similaire dans la zone s’est vendu en 2, 3 ou 4 mois, il est possible de faire une estimation du temps qui sera nécessaire pour vendre celui dont on est propriétaire.
Généralement, de la signature de la promesse de vente jusqu’à l’acte définitif, il faut compter en moyenne 3 mois pour parvenir à la conclusion de l’affaire. Sans oublier les délais administratifs qui s’imposent.